En Argentina la inversión en bienes raíces se erige como el baluarte de la defensa del ahorro. Seguridad, solidez, durabilidad, son algunas de las formas de entender la inversión inmobiliaria. Así, la inversión en “ladrillos”, como también se la suele llamar es considerada como una garantía de resguardo de valor, a lo largo del tiempo.

Para quienes analizan participar en este tipo de inversión se plantean algunas preguntas:

  • ¿Cuales son las diferentes modalidades para volcar los ahorros “en ladrillos”?.
  • ¿Que rentabilidad es posible obtener al invertir en propiedades?
  • ¿Cuáles son los aspectos impositivos a tener en cuenta?

CARACTERÍSTICAS DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA:

La inversión inmobiliaria presenta características diferenciales a otro tipo de opciones que la hacen singular y que toda persona debe tener en cuenta para evaluar cada caso en forma particular. En primer lugar, en general, demanda montos o sumas de dinero, que varían según la opción, pero que en general son más elevadas que opciones financieras bancarias o de otro tipo. Por otro lado, requieren la inmovilidad del capital invertido por un plazo determinado que suele ser más prolongado como veremos en las inversiones directas.

A su vez cuando se trata de inversiones inmobiliarias directas, la realización del activo demanda un período de tiempo determinado para a su comercialización, el cual es variable según las condiciones del mercado y el tipo de bien, pero nunca inmediato.

Tras el salto las veremos con mas atención.


MODALIDADES DE INVERSIÓN:
La inversión en inmuebles no se reduce a la compra de un departamento con fines, por ejemplo, de alquilarlo y así obtener una renta. Si bien esta es una de las alternativas usuales, no se agota en ello. Existen, como veremos una amplia variedad de formas para canalizar ahorros y excedentes de rentas habituales hacia el rubro inmobiliario.

Cada una de ellas por supuesto, con características propias de montos, plazos, rentabilidades, nivel de seguridad y grado de liquidez.

En principio podría dividirse a la inversión inmobiliaria en
1) Directa: La inversión inmobiliaria directa, comprende a todas aquellas inversiones destinadas a obtener una renta fija, a comprar y revender aprovechando cuestiones de oportunidad y aquella volcada al desarrollo y construcción de proyectos o emprendimientos para ser volcados oportunamente al mercado.
2) Indirecta: La inversión inmobiliaria indirecta es aquella en la cual el inversor coloca sus ahorros en un título o letra garantizados por inmuebles o por la gestión de una cartera de inmuebles o de créditos hipotecarios. Las opciones o suscripciones a fideicomisos de desarrollo en los cuales esté permitida la cesión de derechos durante el transcurso del contrato y antes de la finalización del objeto del mismo, también ameritan ser consideradas como una opción indirecta.

LA INVERSIÓN INMOBILIARIA DIRECTA:
El tipo de inversión inmobiliaria mas común entonces es la inversión inmobiliaria directa, la cual a su vez, puede verse resumida en las siguientes opciones:
INVERSIÓN EN RENTA FIJA:
La inversión en inmuebles con vista a obtener una renta fija es la que habitualmente realiza un inversor comprando una propiedad o una parte de ella con fines de volcarla al mercado de alquiler y obtener así un ingreso mensual. Este tipo de modalidad, demanda el análisis en conjunto, como mínimo, los siguientes factores:

1) Precio de compraventa

2) Valor de alquiler mensual

3) Gastos indirectos inherentes a la compraventa

4) Gastos de mantenimiento, impuestos y expensas.

5) Períodos de vacancia habitual del mercado.

6) Información general del mercado y Perspectivas de evolución de valor
Es importante tener en cuenta no sólo el ingreso que me generará la propiedad por los alquileres, sino el potencial de apreciación en su valor a lo largo del tiempo; un inversor inteligente debería sumar el porcentaje anual de rentabilidad aportado por los alquileres, más el porcentaje anual que me aporta la revalorización del inmueble, siempre en el caso en que actuemos en un mercado inmobiliario dinámico y con subas de valores.
Para incursionar en este tipo de inversiones, es aconsejable que el interesado investigue lo más profundamente el mercado de la inversión prevista.

Empresas inmobiliarias, suelen ser las fuentes usuales hacia las cuales dirigirse en busca de canalizar la inversión en desarrollos constructivos en forma directa. En todos los casos es aconsejable que el inversor ahonde en la mayor cantidad de detalles, solicitando para ello los estudios técnicos, de mercado y proyecciones económicas del proyecto, así como en la configuración legal del mismo. La trayectoria del profesional es un elemento a analizar cuidadosamente en todo emprendimiento de este tipo.

INVERSIÓN ESPECULATIVA:

En el mercado inmobiliario como en todo mercado, existen situaciones y casos particulares en los cuales un bien puede ser adquirido a precios inferiores a los medios de mercado. También en ciclos particulares de mercado es posible obtener una revalorización por el sólo transcurso del tiempo que media entre la compra y la venta posterior del inmueble. Existen circunstancias determinadas en las cuales un propietario puede verse necesitado a desprenderse de un inmueble por un precio menor en función de hacerlo en forma muy rápida o con condiciones que puedan resultar oportunas para él, lo cual brinda una oportunidad también para el comprador al poder obtener un mejor precio al no sufrir con las condicionantes de quien se desprende del inmueble.

En los últimos tiempos, abunda la comercialización de unidades de departamentos en construcción por el sistema de preventa. Mediante esta modalidad, el inversor incursiona en la compra de una cuota-parte de una o más unidades al inicio de la obra e incluso en forma previa al comienzo de los trabajos de construcción, o durante el transcurso de los trabajos de construcción, a un valor inferior al que se estima luego se logrará al encontrarse avanzada o concluida la edificación.

En ese caso, si se desea esperar al 100 % de la finalización del proyecto, el capital deberá permanecer inmovilizado por el plazo total del desarrollo que para un edificio entre medianeras del orden de los 1500 m2 suele ser de un término aproximado a los dos años.

No obstante, existe también la posibilidad de la reventa en una etapa previa a la conclusión obteniendo también un aceptable beneficio. En términos generales de punta a punta y dependiendo, de la escala y tipo de edificio la rentabilidad de la inversión en unidades en pozo se encuentra en el orden del 20/30 %.
LA INVERSIÓN EN PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN:

Existen diferentes escalas de inversión que se corresponden con la magnitud del emprendimiento constructivo a llevar adelante. El interesado puede participar ya sea en forma individual o ingresando en pequeñas sociedades con el fin determinado de llevar adelante obras de menor escala o bien en proyectos que pueden involucrar la participación de gran cantidad de inversores en función de la magnitud del proyecto a materializar.

Dentro de los proyectos de menor escala suelen encontrarse aquellos que involucran la construcción de una vivienda unifamiliar y emprendimientos como dúplex o construcción de varias unidades sobre un solo terreno. En estos casos no es inusual obtener beneficios del orden del 30 % del capital invertido (de punta a punta). Los de escala superior, pueden comprender desde la construcción de edificios para vivienda, u otros usos hasta desarrollos de barrios privados, parques logísticos, hoteles, etc.

Las figuras legales con las que luego se le da formalidad a la inversión para desarrollos constructivos, van desde el armado de diferentes tipos de sociedades con un fin determinado hasta la del fideicomiso, figura se está utilizando de manera creciente.

LA REFACCIÓN COMO INVERSIÓN:

La escala inferior de la modalidad de inversión en desarrollos es aquella en la cual se incursiona adquiriendo un inmueble en mal estado de mantenimiento o apto para su cambio de uso para luego de introducirle las mejoras necesarias sacarlo nuevamente a la venta al mercado a un precio superior al total invertido. Resulta sumamente sensible a la rentabilidad en este tipo de proyectos, el precio de compra en que se obtenga el inmueble, los gastos necesarios para remodelarlo y el valor final de mercado admisible a obtener una vez refaccionado.
LA INVERSIÓN INMOBILIARIA INDIRECTA:

Aquí la inversión toma un grado de involucramiento muy reducido por parte del inversor en la suerte del proyecto, ya que sólo se reduce a la compra de acciones, títulos o letras que ofrecerán una rentabilidad atada a la gestión de una empresa o cartera de activos inmobiliarios o de préstamos hipotecarios o de acciones de empresas ligadas al sector inmobiliario y constructivo.

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Es importante destacar que desde nuestra empresa estamos siempre atentos a las necesidades de nuestros clientes, y siempre activos en la búsqueda de generar las mejores oportunidades de inversión para ellos, como una forma de retribuir la confianza que depositan en nosotros. Por esto no dude en consultarnos ya que tenemos siempre una forma de ayudarlo, como inmobiliaria, a materializar sus proyectos, para hacerlos realidad.